부동산에 대해 관심은 없었다. 청약만 조금 알면 되는 줄 알았다. 그런데, 이 책 읽어보니 부동산 관심을 갖는 입문 책으로 좋은 거 같다. 나중에 전세 살다가 청약돼서 살면 되지라는 생각을 했던 나를 반성한다. 청약은 로또다. 그전까지 전세에 살 것인가? 부동산도 관심에도 관심을 갖는 게 맞는 거 같다.
지금 당장 부동산을 구입할 상황은 아니지만, 이책을 읽고 부동산에 관한 마인드를 바꿔주었다.
언젠간 부동산을 매수할 날이 올텐데, 미리 기초지식은 쌓아놓자. 쌓아놓고 실천도 해보자.
이책은 7명의 부동산 투자가들에 대한 경험을 담아놓은 책이다.
아래는 내가 기억하고 싶은 글귀들이다.
PIXABAY
< #자유몽 >
-.사실 투자를 할 때 물건 선정의 중요성은 10% 밖에 되지 않는다고 생각한다. 그것보다 훨씬 중요한 것이 자산 포트폴리오 (30%)이고, 가장 중요한 것이 마인드 (60%)이다.
-.레버리지란 우리말로 지렛대 효과로 불린다. 남의 돈(부채)을 지렛대처럼 이용해 투자 수익률을 높이는 것을 말한다.
-.내가 대출한 돈은 너무도 크게 느껴지지만, 앞으로 미래에는 지금 느끼는 것보다 훨씬 더 작은 돈이 되어 있을 것이다.
-. 전세가율(=전세 보증금/매매가) 이 낮은 집을 시세보다 조금이라도 저렴하게 산 후, 전세 계약 기간이 끝난 다음 전세보증금을 올려 받아 레버리지를 최대화할 수 있는 상품으로 만든 후 좋은 가격에 파는 방법이 있다.
-. 전세가율 90% 주택에 투자한다면 집값이 30%만 상승해도 수익률이 투자금 대비 300%에 달한다. 반대로 집값이 하락할 경우에는 무려 300%의 손실을 입게 된다.
-.'투자 수익'이라 함은 일단 매도가격에서 매수가격을 빼고, 추가로 세금, 중개수수료, 이자비용, 기타 잡비 드을 모두 제외하고 최종적으로 내 손에 남는 돈을 말한다. 이 중에서 세금의 비중이 가장 크다.
-. 투자에서 기본은 특별한 상황이 아니라면 몸집을 키워나가는 것이다. 자산 규모를 줄여버리면 당장은 현금 유동성에 숨통이 트이겠지만, 다시 키우려면 몇 배의 노력이 든다. 절대 해서는 안 되는 선택이다.
-. 부동산 투자를 멈춰야 할 때는, 전국 자가율 70% 돌파시, 전세제도 소멸 시, 건강 악화 시, 규제 강화시이다.
-. 물론 다주택자 투자자들이 집값의 상승 또는 하락을 가속화하는 역할을 하는 것은 사실이다. 하지만 결국 집값이 크게 오르거나 떨어지려면 반드시 시장의 대부분을 차지하는 실수요 자들이 움직여야 한다. 현재 전국의 자가점유율을 58%이다. 절반 수준인 50%보다 높지만, 아직도 절반에 가까운 사람들이 전월세를 거주하면서 이 시장에 참여하고 있다.
-. 많은 사람들은 비싸더라도 핵심지에 살고 싶어 한다. 인구도 장기적으로 감소하는 중이다. 이렇게 되면 비핵심지의 부동산은 어떻게 될까?
< #구 번 타자홈런왕 >
-. 여전히 많은 사람들이 집을 사는 것은 바보 같은 짓이라고 생각하던 시기였다.
-. 굳이 성공의 비결이라고 하면, 남들보다 조금 일찍 집에 관심을 가진 것, 조금 겁 없이 실행한 것, 결정적 시기가 절묘했던 것, 결국 운이었다.
-. 결국 투자는 투자를 대하는 태도로 성패가 갈린다고 생각하기 때문이다.
-. 굳이 그럼 책 읽고 공부하는 이유는 무엇인가? "태도와 추억이 남는다." 결국 투자는 스스로 판단할 수 있는 힘을 기르기 위한 것이다. 스스로 판단하고 결과에 책임지는 것 그 기반이 공부가 되어야 한다.
<임장>
1. 서울 25개 구의 대장 아파트가 무엇인지 스스로 찾는다.
2. 그 아파트를 방문한다.
3, 그 아파트의 리뷰글을 남긴다.
-. 정말 매력적인 것은 수익이 얼마만큼 더 나더라도, 수익금을 더 줄 필요가 없고, 오로지 처음에 약속했던 배당금만 요구한다. 여기서 정말 이 친구가 좋은 친구구나 느꼈다.
부동산은
1. 물가보다 서울 부동산 가격이 오르는 속도가 더 빠르다.
2. 꾸준히 우상향 해왔다.
3. 수량에 제한되어 있다.
-. 하지만 매번 책과 유튜브로 공부만 하는 것과, 직접 실행에 옮겨보는 것은 천지 차이이다. 한번 행함이 여러 번 공부하는 것보다 낫다.
-. 부동산 특징 중 하나는 전국이 오르는 것이 아니라 개별성을 띠며 순차적으로 상승과 하락의 흐름을 반복하는 '따로'의 움직임을 보이지만, 어찌 됐건 흐름으로 보면 순차적으로 '같이 오른다는 특징이 있다는 의미이다.
-. 지역공부의 기반은 다름 아닌인구, 세대수, 연령별 인구증감, 주요 일자리 통계이다.
'부동산 지인'
-. 나는 인구와 세대수가 모두 증가하는 지역을 매우 선호한다. 일반적으로 일자리가 늘어난다는 시그널이 될 수 있기 때문이다.
-. 입주물량과 미분양 추이를 분석하라. 특히 지금처럼 미분양이 낮은 시점에서 갑자기 늘어나기 시작한다면, 하락장으로 가는 변곡점이 될 수 도 있기 때문에 잘 살펴볼 필요가 있다. 나는 금리 인상 등이 중요한 것이 아니라 미분양이 늘어나기 시작해요 그때부터 비로소 시정에 문제가 생겼다고 말을 한다.
-. 입지분석
1. 교통
2. 교육
3. 환경
4. 인프라
-. 전세가는 어떤 가치평가도 이루어지지 않은 실수요 가치 그 자체를 나타내는 요인이기 때문이다. 따라서 전세가가 꾸준히 상승하는 지를 살펴보는 것이 중요하다. 즉 전세가의 추이는 투자에서 가장 중요한 실수요를 판가름할 수 있다.
https://blog.naver.com/caesar84/221941969761
< #갓슬러 >
-. 사람의 욕구는 비슷해서 결국 인구가 적어질수록 그런 곳으로 더 몰리게 마련이다. 어중간한 지역은 사람이 더욱 줄어들고 더 황폐화될 것이다.
-. 전세가가 높다는 것은 실수요가 뒷받침된다는 것이다. 실수요는 결국 매매가를 밀어 올리게 되고 가격 상승이 일어날 가능성이 높다. 또한 취득세도 1.1%로 다주택자가 투자하게 적합하며, 전세가가 매매가보다 오히려 높기에 취득세까지 감안해도 거의 돈이 안 들어가는 무피투자이다.
< #배부른 기린 >
-. 떨어지는 노동의 가치를 인정하고, 노동으로 만들어 낸 돈을 좀 더 가치 있는 곳으로 치환하는 것, 직장인은 이러한 작업을 반복해야 한다.
-. 돈의 복리보다 무서운 것은 지식과 경험의 복리이다. 이러한 소프트웨어 복린느 돈으로도 배울 수 없는 것들이다. 내가 무너져도 다시 일어날 수 있는 자신감의 원천이 된다.
투자 테크 트리
1. 안정적인 급여소득과
2. 자산에서 창출되는 소득으로
3. 현금흐름이 나오는 자산을 매입한다.
4. 1~3 단계를 반복한다.
< #집사드림 >
재개발 및 재건축 사업 단계
1. 정비 기본계획 수립
2. 정비구역 지정
3. 조합설립추진위 구성
4. 조합 설립 인가
5. 사업시행 인가
6. 조합원 분양 신청
7. 관리처분 계획인가
8. 이주 및 철거 착공
9. 입주 및 분양 처분의 고시, 조합 해산/청산
-. 도심공공주택 복합사업은 거들떠보지도 않았으면 한다. 이 사 업장은 권리산저일 이후에는 적법하게 구축빌라를 매수해도 조합원 지위 양도를 금지한 악법이 적용되기 때문이다.
-. 우선 정비구역으로 지정되지 않은 곳은 관심을 끊을 것을 추천한다. 정비 구역 지정도 안된 단계라는 것은 무에서 유를 창조하는 것과 같다고 볼 수 있다.
-. 개인적으로 가장 선호하는 타이밍은 사업시행 인가 직전이다.
-. 실거주를 하려면 아무래도 재개발보다는 재건축 아파트를 추천한다. 다만, 재건축 아파트에서 몸테크를 할 경우 열악한 주차난, 어느 정도의 녹물, 저층의 경우 벌레들의 출몰 가능성까지 염두에 둬야 한다.
-. 부동산으로 가장 큰 시세차익을 거두는 방법은 상승기 초입에 많은 주택을 담아두고 기다리는 것이다.
-.부동산 시장이 경제성장률에 미치는 영향은 매우 큰 편이며, 거시 경제적인 측면에서 부동산을 하락시키면서 경제성장률을 끌어올리는 방법은 전무하다는 게 전문가들의 공통적인 입장이다.
< #젠틀파파 >
-. 기본적인 투자 사이클은 아파트 매수 후 매매가 상승으로 시세차익을 얻고, 전세 상승분을 다시 다음 주택을 매수하는 투자금으로 활용하는 것이고, 이를 반복했다.
-. 소득보다 더 중요한 게 바로 소비 절제이다. 소득이 적으면 많이 쓰고 싶어도 한계가 있기에 그나마 수입에 소비를 맞추게 되지만, 월수입이 크면 큰 대로 희한하게도 쓰임새가 늘어난다.
-. 시간이 더디고 오래 걸리는 과정이지만, 적어도 내가 보아왔던 자산가들은 하나같이 꾸준히 해나간다는 공통점이 있다. '늦더라도 꾸준히'가 중요하다.
-. 레버리지를 이용하면 부의 증식이 빨라지게 된다. 이것이 바로 '레버리지'의 중요성이자 자산을 얻는 투자의 본질이라고 할 수 있다.
-. 부동산의 매수는 기술, 매도는 예술, 절세는 꽃이다.
-. 또한 전세가가 오르면 매매가 상승으로 이어지게 된다. 앞으로 시작될 새로운 정부가 어떤 정책을 내놓을지 주시해야 한다.
< #호토 >
-. 초보자가 유동성장을 이용하는 가장 쉬운 방법은 '공급이 부족한' 지역의 '전세가율이 높은' 집을 사는 것이다. 보통 이런 시장은 실거주장이 시작된 곳이고 앞으로 유동성장이 벌어질 가능성이 높다. 소액으로 투자가 가능하고 시간이 지나면 유동성이 밀고 들어오기 때문에 떨어질 가능성이 적다.
-. 실거주장은 보통 도시의 신규 입주 물량이 세대수 증가분 보다 많을 때 그리고 그것이 지속되었을 때 발생한다.
실거주장 발생 상황 정리
1. 시장의 수급이 무너져서 가격변동이 생긴다
2. 실거주자들이 구축의 하락을 보고 청약을 위해 '전세'라는 대안을 찾아 이동한다.
3. 실거주자들이 전세로 몰리면서 전세금이 올라 매매가와 붙는다.
4. 그 사실을 인지한 투자자들이 유동성을 투입하면서 다시 전세를 만들어 낸다.
-. 전세 공급이 많아지면 전세가가 하락하고 갭이 커지면서 투자가치를 잃게 된다. 그런데 문제는 이것이 정확하게 '언제까지' 인지 예측할 수 없다는 것이다.
-. 전세가율이 계속 떨어지는 추세로 진입한다면 도시에 공급이 수요보다 더 많아지고 있다고 볼 수 있다.
-. 초보자 일 수 록 전세가율에 주목하라. 부동산 투자를 할 때 공급이 많은지 적은 지는 현장에서 알아봐야 한다. 어떤 물건을 투자할 때 수요와 공급을 예측하는 것은 매우 중요하다. 가격을 결정짓는 가장 중요한 요소이기 때문이다.
-. 만약 B시와 C시가 모두 공급이 없는데, B시는 전세가율이 110%이고, C시는 전세가율이 90%이면, B시의 수급상황이 더 좋지 않다는 것이다.
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