서울 수도권 아파트 지금 사야 합니다. 유투버 #얼음공장의 저서이다.
PART1에서는 부동산 시장에선 어떻게 대비하는가에 대한,
PART2에서는 어디를 사야 할지에 대한, 서울 경기 인천 지역에 관한 내용이 나온다.
글 내용은 많이 없다. 지역의 사진과 지역 장단점이 설명되어 있다.
나중에 관심있는 지역 및 주변을 볼 때 유용하게 쓰일 책이다.
아래는 내가 기억하고 싶은 글귀들이다.
PIXABAY
-.'투기과열지구' 지정 등 각종 투기 억제 정책을 내놓는데 안타깝게도 상승장에서는 그 효력을 발휘하기 어렵고, 하락장에서는 침체시장을 더욱 악화시킨다.
-. 현재의 부동산 시장은 다양한 규제책으로 다주택자가 양산되기 어려운 구조이다. 이 말은 전세를 원하는 이들에게 충분한 정도의 물량을 공급하기 어려운 구조라는 뜻이다. 앞으로도 전세가는 상승 할 수 밖에 없다. 분양 물량이 줄고, 구축 아파트 매물까지 잠기면 세입자가 자가로 갈아타고 싶어도 살 집마저 없어진다. 시장이 이대로 간다면 전세가 상승과 매매가 상승이 동시다발로 일어나는 그야말로 불장이 펼쳐질 가능성이 매우 크다.
-.현재 우리의 부동산 시장은 이미 투자자 주도 시장에서 실수요자 주도 시장으로 넘어와 있다고 봐야 한다.
-. 부동산 시장은 1년 단위로 끊어서 상승과 하락을 기준으로, 그것도 아주 보수적으로 평가하면, 83%가 상승과 보합장이었다.
-. PIR(Price to Income Ratio)은 주택 가격을 연간 소득으로 나눈 지표다. 서울 아파트 PIR이 15.6이라면 중간소득 계층이 중위 아파트를 살 때 15.6년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 살 수 있다는 뜻이다.
-. 다양한 규제와 정책으로 집을 팔기 어려워졌고 매물이 잠긴 상태이다. 공급도 어렵다. 시장은 이미 매도자 우위 시장으로 넘어왔다.
-. 서울 수도권 집값이 일본을 따라가기 어려운 구조적인 이유가 있다.
- 한국의 전세제도이다. 최소한의 가치를 전세가 보증해준다. 전세가격은 아파트 가격의 하락을 막아주는 안전대 역할이 훨씬 강하다.
- 대출의 안전성이다. 우리나라 가계의 대출 증가는 많지만, 연체율은 하락하거나 소폭 상승하는 양상을 보여 왔다.
-. 개인적으로 현재 부동산 시장의 안정화를 기대할 수 있는 시기는 빨라도 24년도 무리가 없는 선에 선 27년 이후이다. 그때까지는 부침을 반복하며 현 상태를 유지할 것이다. (임대차 3 법에 사람들이 적응하는 시기)
-. 부동산 공부 특히 내 집 마련을 위한 '부동산 첫 공부'는 절대로 6개월을 넘겨서는 안 된다. 그 이유는 기간이 길어지면 길어질수록 중도 포기자가 될 가능성이 크기 때문이다.
-. 아파트는 내 미래의 소득을 당겨서 사는 것이다. 그래서 얼마를 모아서 사느냐 보다는 얼마나 먼저 사느냐가 중요하다.
-. 개인적으로는 시장의 방향 즉 가격의 오르내림은 수급(수요와 공급)이 결정한다고 생각한다. 시장경제에서 가격을 결정하는 것은 수요와 공급이다. 이것만은 확실하다.
-. 정부의 정책은 유동성 시장에 크게 영향을 미친다. 정부가 전세난을 해결하기 위해 다주택자를 양성하고 전세대출을 풀기 시작하면 유동성 시장이 움직인다.
-. 답은 간단하다. 가장 비싼 아파트를 사면된다. 이미 시장에서 높은 가치를 인정해 주었기 때문이다.
-. 공부하겠다는 마음이라면 집에서 인터넷 서핑을 더 하고, 손품을 더 파는 것이 낫다. 호갱노노는 실거래만 반영하지만, 네이버 부동산은 시장에 나온 매물을 통해 호가를 볼 수 있다.
-. 차선책으로 생각했던 지역의 가격은 이전과 크게 다르지 않다면, '순환매'를 기대하며 그 아파트를 거래하면 된다.
부동산 중개사에게 물어야 하는 질문 리스트
- 최근 매물의 양과 거래량은 늘었는가 줄었는가?
- 가격의 변화는 어떠한가? 매수자 우위 시장인가 매도자 우위 시장인가
- 급매물과 급전세가 있는가
- 실거래가와 호가의 가격 차이는 어느 정도인가? 이유는 무엇인가?
- 호가를 조정한다면 실거래가와 어느 정도 차이가 나는가?
-. 위치가 마음에 들수록, 집상태가 좋을수록, 누릴 수 있는 것이 많을수록 더 많은 돈을 내는 것이다. 마찬가지로 더 좋은 집을 사려면 더 많은 대출이 필요할 수밖에 없다. 월세를 낸다는 조건으로 이자를 계산해 대출을 받으면 최소한 밑지는 장사는 아니다. 만일 그 돈조차 아까워 대출이 꺼려진다면, '내가 그 월세를 모아 1년 후 혹은 10년 후에 무엇을 할 수 있을까? 곰곰이 생각해 보길 바란다. 월에 100만 원이라면 1년에 1,200만 원이다. 10년을 모으면 1억 2천이다. 물론 적은 돈은 아니다. 그러나 그 돈을 모은다고 지금 원하는 그 집을 살 수 있겠는가? 누구도 그렇다고 확언할 수 없다.
-. 우리는 결코 월급을 모아서 돈을 모을 수 없다. 오랜 시간 저축을 해서 내가 3년 후 5년 후에 살 수 있는 집과 현재 내가 대출을 받아서 살 수 있는 집을 비교해 보자.
-. 지금 사는 것과 사지 않는 것이 1년 뒤 10년 뒤 어떤 결과를 가져올지 곰곰이 생각해 보자.
-. 최근 2~3년간의 데이터만 모아도 가격이 먼저 오르고 나중에 오르는 순서를 파악할 수 있을 것이다. 또한 과거의 격차와 현재의 격차를 비교해서 '상대적으로 저렴한 물건'을 골라낼 수 도 있을 것이다. 가까이 있는 단지 일 수 록, 비슷한 환경일수록 밸런스를 맞춰가는 쪽으로 움직이면 된다. 반드시 실거래가와 비교하며 스스로 점검해 보길 바란다,
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