청약에 대해서 많이 들어 봤지만, 청약이란 통장 돈을 넣고 때 되면, 신청하는 것으로 생각했다. 하지만, 미리 청약에 대해 좀 알아 둔다면 앞으로 청약할 때, 좋은 기회를 얻을 수 있지 않나 하고 읽어 보았다. 왜냐하면 투자금이 많지 않은 사람에게는 첫 번째 투자 및 청약이 중요하기 때문이다.
01부. 인생을 바꾸는 아파트 청약
청약에 필요한 돈은 분양가의 10% 밖에 되지 않는다. 3억 짜리 아파트라면 10%인 3,000만 원만 있어도 새 아파트를 분양받을 수 있다는 말이다. 청약에는 중도금 대출 제도가 마련되어 있기 때문이다. 입주 시 치르는 잔금은 아파트가 완공된 후에 필요한 돈이므로 결론적으로 아파트를 계약할 때는 분양가의 10%만 있으면 되는 것이다.
아파트 청약으로 당첨된 분양권이 새 아파트가 되는 시점은 넉넉잡아 3년 후이다. 3년전 가격인 것이므로, 청약이란 새 아파트를 3년 전의 가격으로 10%의 금액만 내고 구입하는 셈이다.
02부. 아파트 청약, 무엇부터 시작해야 할까?
아파트 청약이 처음인 사람을 위한 5단계.
1.아파트 청약 기본 이론을 마스터하라.
→ 정부는 청약에 관련된 제도들을 자주 변경한다. 그러니 항상 정책과 제도 변화에 관심을 갖고, 변경사항을 수시로 확인해야 한다.
2. 개인 맞춤형 당첨 전략을 세워라.
3. 자금 계획을 미리 세워라.
→ 청약은 중도금 대출이 잘 마련되어 있지만, 계약금과 잔금에 대한 계획을 미리 세워놔야 한다.
4. 가치 판단 능력을 세워라.
→ 분양가가 비싸다고 생각하는 곳도 있기 때문에, 적절한 분양 가면서 앞으로 오를 여지가 있는 곳을 찾아야 한다. 그래서 분양 단지에 대한 가치판단은 중요하다.
5. 분양 정보는 수시로 확인한다.
→ 아파트 청약은 정보가 생명이라고 해도 과언이 아니다.
아파트 청약은 '앞으로 지어질 새 아파트를 얻기 위해 계약을 신청' 하는 것이고 분양권은 '청약에 당첨되어 그 집에 입주할 수 있는 권리'를 말한다. 대신 청약 통장은 일회용이다. 한 번 청약에 당청이 되어 청약통장을 사용하고 나면 청약 통장을 다시 만들어야 한다.
#청약 통장은 당첨자 발표일에 당첨자로 선정이 되면 그때부터 기능이 상실 된다. 그래서 계약서를 수령하고 나서 은행에서 해지하고 재가입하는 것이 가장 안전하다.
민간분양에서 1순위 조건이 되려면, 청약통장에 지역별, 전용면적별로 충족하는 예치금액이 들어있어야 한다. 실수를 예방하기 위해서는 입주자모집공고일 전날까지 맞춰두는 것이 좋다.
추천하는 예치금 납입 방법은 청약통장 가입시 10만 원 자동이체를 해두고, 1년이 되는 시점에 부족한 예치금을 한 번에 납 하는 것이다.
분양가는 계약금 (분양가의 10%), 중도금 (60%), 잔금(30%)으로 구성되어 있다.
1. 입지
아파트 청약을 비롯하여 부동산 투자를 잘하고 싶다면, '입지의 중요성'을 반드시 기억하고 있어야 한다. 역세권, 학군, 편의시설,혐오시설 등의 입지는 부동산 가격에 영향을 줄 확률이 매우 크기 때문이다.
2.교통 호재
지하철 개통 호재
3.구축 아파트 주변 신축 아파트에 대한 수요
구축 아파트 주변에 신축 아파트가 공급되면 청약 경쟁률도 높을 뿐 아니라 프리미엄도 상당히 높게 형성될 가능성이 있다. 주변 구축 아파트에서 수요가 있는지를 살피고, 이곳들이 나중에 재건축을 통해 새 아파트가 될 가능성이 있는지 따져 보는 것이 좋다.
4. 아파트 브랜드
비싸더라도 이를 인정하고 구매하는 수요층이 있기 때문에, 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보인다.
5.희소가치가 있는 뷰
뷰라는 것은 있으면 좋지만 없다고 해서 불편한 것은 아니기 때문에 상승기에는 뷰가 프리미엄 형성에 영향을 주지만, 시세 변동이 없는 시기나 하락기에는 큰 영향을 미치지 않는다는 것을 염두에 두자.
6. 상황별, 시대별 변화와 유행
최근에는 34평의 인기가 압도적으로 높다. 그러다 보니 집안에 업무공간을 두려는 수요가 생겨나고 있다. 시대 및 환경에 따라 아파트에 대한 수요가 어떻게 바뀔지 유연하게 생각해보는 것이 좋다.
03부. 기초편, 무주택자 함부로 집사지 마라
아무리 좋은 입지와 상품이라고 해도 주변보다 가격이 비싸다면, 좋은 물건이라고 보기 어렵기 때문이다. 계약금은 몇 % 인지, 중도금의 1차 실행 일자는 언제인지 확인해보아야 한다.
1. 분양 개요 및 분양 일정 보기
2.분양 물량 및 분양 금액 보기
3. 특별공급 신청 자격 및 선정 방법
4. 일반공급 신청 자격 및 선정 방법
5. 당첨자 발표 및 계약 체결
6. 옵션 계약 세부 사항 및 단지 여건 사항
7. 보증 기관 및 사업 주체
[아파트 청약 일정의 시작과 끝]
1. 입주자 모집 공고일
2. 모델하우스 오픈
3. 특별공급 신청일
4. 일반 공급 1순위 신청일
5. 당첨자 발표
6. 계약일
7. 예비 당첨자 계약일
[특별공급자격]
1. 1세대 내 무주택 세대 구성원 중 1인만 신청 가능
2. 세대주 및 세대원 전원이 무주택 상태
3. 세대 기준 평생 1회만 사용 가능
04부. 실전 편 _ 아파트 청약 정말 쉽게 당첨되는 법
청약을 하려면 규제지역과 1순위 조건에 대해 명확히 알고 있어야 한다. 이를 정확히 파악하지 못하면 부적격 세대가 되어 1년 동안 청약 신청을 하지 못하기 때문이다.
크게 투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역, 비조정 대상지역으로 나뉜다. 투기지역의 규제가 가장 심하고 비조정 대상 지역으로 갈수록 규제의 정도가 낮아진다.
재당첨 제한은 계약 여부와 관계없이 당첨 즉시 재당첨 제한 이력이 생긴다. (물론 세부적인 사항은 조금씩 다르니 별도의 확인이 필요하다.) 또 가점을 잘못 기입하거나 소득 수준을 잘못 계산해서 당첨되면 부적격으로 분류되어 얼마간 당첨이 제한된다.
분양가상한제 및 투기과열지구의 아파트에 당첨되면 면적에 무관하게 당첨일로부터 10년 동안 재당첨이 제한된다.
#전매
전매란 '되파는 것' 이라고 생각하면 된다.
전매 기간이 짧을수록 투자수익률이 올라가고, 그에 따라 투자자들의 관심이 높아지기 때문이다. 반대로 말하면, 전매 기간이 소유권이전등기 이후가 되면 투자로 접근하기 어려워진다는 뜻이다.
전매기간을 계산할 때, 기준이 되는 시점은 '당첨자 발표일(=입주자 선정일) 이다. 예를 들어, 발표일이 1월 1일이고, 잔매제한이 6개월이라고 하면 전매 가능시점은 7월 1일이 된다.
보통 아파트를 건설하기까지 공사 기간은 2년 반에서 3년 정도 걸리는데, 계약금 10%만 내면 새 아파트를 잔금 전까지 가져갈 수 있다.
보증서가 필요한데, 보증서란 대출에 문제가 생겼을 경우, 보증 기관에서 은행에 보증을 해주겠다는 약속 서류이다.
정부 기관이 공적인 서류를 발급해 주었기 때문에 은행에서도 믿고 대출을 해주는 것이다.
분양가는 9억원 이하여야 하고 1인당 보증 한도는 5억 원이다. 투기지역, 투기과열지구, 조정지역은 세대당 보증 건수가 1건이고 비조정지역은 2건이다. 따라서 조정지역 1건, 비조정지역 1건의 순서로 투자하는 것이 가장 이상적이다.
조정대상지역은 무주택자의 경우 50% 대출이 가능하고, 1주택자는 처분조건 각서 작성자에 한해 50% 대출이 가능하다.
#LTV
Loan To Value 는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택 담보 대출 비율이 60%이고, 3억 원의 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면, 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억 8천만 원(3억*0.6) 이 된다.
#DTI
Debt To Income은 주택담보 대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득 으로 나눈 비율을 말한다. 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 저하는 제도인데, 이때 DTI가 사용된다. DTI 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.
분양권 취득시에는 보증 한도를 잘 기록해 두었다가 인당 보증 한도가 5억 원을 넘는지 확인해야 한다. 혹시나 인당 보증 한도가 5억 원이 넘어갈 경우 중도금 실행 전에 대출이 안될 수 도 있다.
#대장아파트 즉, 그지역에서 가장 비싼 아파트의 시세를 파악해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.
-.대장 아파트를 통해 청약하려는 곳의 가치를 판단할 수 있다.
-. 추첨제라고 해서 무조건 운이 좋아야만 당첨이 되는 것이 아니다. 당첨될 확률이 높다고 판단되면 좋은 타입을 노릴 필요가 있다.
05부. 고급편_최소 몇억은 버는 아파트 청약
친구 따라 강남 간다는 말이나 밴드왜건 효과는 부동산에도 적용된다.
건설 사는 경기에 매우 민감하기 때문에 분양 시장이 좋을 때는 매우 공격적으로 분양한다. 이때, 사람들은 너도나도 분양을 받으려고 하기 때문에 프리미엄이 붙어도 쉽게 거래가 된다.
21년 이후에는 공급 물량이 상당히 줄어드는 것을 볼 수 있었다. 이 때문에 가격이 바닥을 찍었다가 이후에는 지속적으로 상승할 것이라고 확신했다. 지방 도시들은 특히 입주 물량의 영향을 많이 받는 편이다.
물론 미분양이 된 데에는 몇 가지 이유가 있었다. 근처에 초등학교가 없었고, 유흥시설이 많았다. 등등
1. 전매제한 해제
전매제한이 풀리는 시점에 프리미엄이 형성되고, 수분양자는 이때 첨으로 매도를 고려하기 시작한다.
2.1차 중도금 실행
계약 이후 6개월 정도 지나면 1차 중도금을 납부해야 하는데, 간혹 신용상의 문제나 기존 대출로 인해 중도금 대출을 못받는 사람들이 있다. 이경우에는 매도자의 사정으로 급매물이 나오기도 한다.
3.입주장(입주 시점)
06부. 분양권 매매 & 절세의 기술
1. 계약관련 협의하기
2. 매수자의 중도금 대출 승계 가능 여부 확인하기
3. 잔금일자
4. 중도금 대출 승계 및 명의 변경하기
5. 정산하기
6. 계약문서 정리하기
7. 양도세 신고하기
[좋은 물건을 저렴하게 사는 매수의 기술]
1. 상승 여력에 대한 객관적인 가치 판단을 한다.
2. 기간 대비 수익률을 시뮬레이션해본다.
3. 사연 있는 물건을 잡아라
4. 실거주자 VS 투자자
5. 물량 앞에 장사 없다
[합리적인 수익을 내는 매도의 기술]
1. 상승 여력에 대한 객관적인 판단을 한다.
-. 인근 단지의 분양가
-. 지역의 호재
2. 본인이 가지고 있는 물건의 평형에 대한 수요와 공급 비율을 파악한다.
3. 분양권 전문 중개인의 역할이 중요하다.
4. 욕심을 버려야 한다.
취득세란 주택을 살 때 내야 하는 세금이다.
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