부동산을 공부할 결심 (배문성)

채권 트레이더가 봤을 때 현재의 부동산 시장의 상황을 풀어쓴 책인데 일반적인 상승/하락을 예측하는 사람들과 다르게 새로운 관점을 보여준다. 채권 트레이더답게 금리를 강조하며 시장을 풀어준 책이다. 관심이 있다면 재미로 보면 좋을 거 같다.

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부동산을 공부할 결심, 배문성 지음

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chapter 1 공급

-. 주택 공급은 부동산시장에서 매우 중요한 이슈입니다. 하지만 1) 공급지표인 착공 및 입주 물량은 서울/수도권 집값이 약세였던 이명박정부 시기에 가장 적었고, 문재인 정부 시기에는 상당히 높은 수준이었다는것 (다수의 머릿속에 지우개) 2) 그토록 공급의 중요성을 강조하지만 정작 근거로 삼는 향후 입주물량 통계는 엉망이라는 것.

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-. 착공된 물량은 2~3년뒤면 준공되어 집주인 또는 세입자가 입주할 수 있습니다. 고로 아파트 공급과 관련하여 인허가 물량은 불확실한 선행지표, 착공물량은 확실한 선행지표, 준공물량은 동행지표라고 할 수 있습니다. 따라서 과거의 공급물량이 얼마였는지가 궁금하다면 과거 연도의 준공 물량을 참고하면되고 가까운 미래의 공급물량이 궁금하다면 착공물량을 살피면 됩니다.

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-. 집값이 약세일때는 무주택자가 매수를 관망하게 되면서 전세로 수요가 몰립니다. 이 경우 이명박 시절 그랬듯이 집값과 전세 가격의 방향성은 반대로 전개될 수 있습니다. 반대로 집값이 강세 일 때는 전세를 끼고 집을 사는 '갭 투자'가 성행하다 보니 전세가격 상승이 집값 상승으로 이어집니다. (전세가격의 상승은 그때의 상황에 따라 다릅니다.)

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-. 아파트가 몇채 공급되었는지보다 비싼 아파트가 얼마나 공급되었는지가 중요하다. P=QXC로 생각하자.

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-. 1) 인/허가 → 2) 분양 → 3) 착공 → 4) 준공 →5) 입주, 분양=착공, 준공=입주라는 등식이 성됩됩니다. 모든 건설 현장은 거의 예외 없이 착공 후 일정기간(주로 2~3년)이 지나면 준공되니 분양물량은 입주물량이 확실한 선행지표였습니다.

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-. 과거에는 부동의 2번 타자인 분양물량을 참고하면 향후 2~3년 뒤 입주물량을 예측할수 있었습니다. 하지만 지금은 분양이 언제 등판할지 알 수 없으니 선행지표로서 의미가 퇴색해버렸습니다.

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-. 매도자가 우위의 상승장에서는 가장 높은 실거래가가, 매수자 우위의 하락장에서는 가장 낮은 실거래가가 실질적인 지표 역할을 합니다.

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-. 전반적인 집값 하락으로 주택사업 수익성이 악화되는 시기에는 건설사/시행사들이 착공을 미루면서 공급이 줄어들고, 집값 상승으로 수익성이 개선되면 공급이 확대되는 것입니다.

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이명박 정부) 대외 여건에 따른 수출 호조로 부동산 안정화 도모 가능 / 중후 장대 산업의 수출 호조 덕분에 성장동력을 확보하다 보니, 인플레이션에 대응하기 위해 10~11년 중 다섯 차례나 금리를 인상할 수 있었고 내수를 위해 무리한 부동산 활성화를 도모하기보다는 건설사 및 저축 은행 구조조정과 서울, 수도권 집값 연착륙에 중점을 둘 수 있었습니다.

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박근혜 정부) 불황 타개를 위한 가계부채 주도 부동산 활성화 정책 / 불황을 타개하기 위해 기준금리를 총 여섯 차례 인하했으며 최경환 경제 부총리는 '빚내서 집사라'며, 부동산 부양을 토한 내수진작을 도모했습니다.

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문재인 정부) 재임기간 중 부채 주도의 내수활성화 도모/ 19년부터 성장이 둔화되자 잇따른 기준금리 인하, DSR 도입연기, 신용 여신 및 전세자금대출 확대 기조 등 부채 주도의 성장을 암묵적으로 지원한 결과 전국적인 집값 폭등으로 이어졌고, 내수 진작과 더불어 부동산 관련 업종은 역대급 호황을 누리며 수출 부진을 보완하게 됩니다.

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중요한 건 모든 정부는 가능한 집값의 점진적인 상승 또는 최소한 횡보를 바라지 내수 붕괴를 초래할 인위적인 폭락을 원할리 없습니다.

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즉, 정부가 집값 하락을 원치 않더라도 시장은 당분간 긴축을 해야 할 때라고 명령하고 있으니 정부 정책보다는 금리의 변화를 봐야 하는 시점인 것입니다. 한데, 부동산 전문가를 위시한 언론은 새 정부만 바라보며 주로 재개발/ 재건축과 대출 관련 규제 완화 여부에 주목하고 있으니 집값 향방의 번지수를 잘못 찍고 있는 느낌입니다.

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※ 주택 가경의 방향성 = 유동성(금리) X1 +주택 공급량 X2 + 인구 X3 + 소득 X4 + 정부정책(세금) X5 + 기타 등등

'공급'에 매몰되지 말라는 주장은 공급이 중요하지 않다는 게 아니라 가격의 방향성을 판단할 때는 공급과 유동성(금리)을 함께 봐야 한다는 것입니다.

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이명박 정부) 공급량 감소 & 금리 인상 : 집값 하락

박근혜 정부) 공급량 감소 & 금리 인하 : 집값 상승

문재인 정부) 공급량 증가 & 금리 인하 : 집값 상승

윤석열정부에서는 유동성이 축소되고 아파트 공급이 많아지니 하향 압력이 강해지는 상황에 있다고 보는 것입니다.

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-. '지금의 금리인상 강도가 유동성을 위축시킬 정도인가?' '당분간 입주 물량이 상급지 멸실 물량을 상회하는 수준인가?' 등등 입체적인 판단을 요 하지만, 기본적으로 유동성과 공급의 조합이 가격 변화를 주도한다는 점에는 변함이 없습니다.

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M x V = P x Q (M= 통화량, V= 화폐유통속도, P= 가격, Q= 생산량)

피셔는 화폐의 유통속도(V)는 사회적 지불 관습에 따라 대체로 변하지 않으며, 총생산도 일정하게 주어진다고 가정했습니다. 이러한 이론에 따르면 공급보다는 유동성이 가격 변화에 미치는 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다. 다만, 공급량의 큰 변화는 무시하면 안 됩니다.

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-. 금리와 채권가격은 직선인 선형관계가 아니라 원점에 대하여 볼록한 곡선 모양인데, 이를 '채권의 볼록성(convexity)'이라 합니다.

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-. 채권의 볼록성으로 인해 금리가 매우 낮을 때는 금리가 비교적 조금만 변화해도 채권가격이 크게 오르내리는 것입니다. 아파트도 채권과 같은 성격을 가진 자산이라면 점에서 최근 6~7년간 아파트 가격급등의 배후로 '금리'의 변화를 주목할 수밖에 없습니다.

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-. 주택가격을 좌우하는 핵심 요인은 '교통'과 '학군'입니다. 교통은 흔히 CBD(광화문> 시청), KBD(강남), YBD(여의도)로 약칭되는 주요 업무지구와의 접근성, 이들 지역으로 쉽게 통근 가능한 지하철 유무가 중요합니다. 학군은 단순히 지역의 소득 수준이 높다고 좋은 게 아니라, 소득 수준의 편차가 크지 않은 가구의 밀집 여부가 중요합니다.

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-. 경기도 하남미사, 위례신도시등 대단지 아파트가 밀집하여 양호한 학군의 잠재적 가치를 이미 갖춘 곳은 지하철 노선 연장 등 교통망 확충 여부가 집값 상승의 관건이 될 것입니다.

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chapter 2 금리

우리가 목도하는 현실은 금리상승이 주식/채권, 부동산 등 자산 가격에 전방위적인 영향을 미치고 있다는 것입니다. 금리와 자산가격 등 상호 작용 원리를 이해하면 향후 부동산 가격을 분석하고 전망하는데 큰 도움이 될 것입니다.

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-. 채권 가격과 반대라는 금리는 시장금리(혹은 시중금리)입니다. 채권 발행 시 이자율을 확정하기 때문에 발행자(채무자) 입장에서는 매년 고정된 금액의 이자를 지금 한 뒤 만기에는 원금을 갚고, 투자자(채권자) 입장에서는 매년 고정된 금액의 이자를 수령하고 만기에 원금을 받게 됩니다. 이렇게 채무자 입장에서 지급하는 금액과 채권자 입장에서 수량 하는 금액이 고정되어 있기 때문에 시장 금리가 변할 때마다 채권의 가격도 변하게 됩니다.

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-. 1) 집주인들의 부채가 많을수록 2) 임대료 인상을 통해 세입자에게 부담을 전가하기 어려울수록 3) 집주인들의 임대수입 외의 소득이 변변치 않을수록 금리인상기에는 매물이 많아지고 자산가격의 하락폭도 커지게 됩니다. 이 경우 매수대기자들은 '더 떨어지겠지' 하는 마음으로 관망하게 되면서 악순환에 돌입하는 것입니다.

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-. 돈의 희소성을 강조하는 조짐이 불거질수록 부동산처럼 사고팔기 어려운 자산대신 현금과 유사한 정기예금, 단기채권 등 원금이 보장되고 현금화하기 쉬운 금융 상품으로 수요가 몰릴 것입니다. 금리가 가파르게 오르기 시작하자 집값이 뚝뚝 떨어지는 소리가 여저저 기서 들려오는 이유입니다.

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-. 화폐의 가치는 단지 물가가 오른다고 하락하는 게 아니라 '명목금리와 물가상승률 간의 격차'에따라 달라집니다. 결국 금리가 좌우하는 화폐가치의 맥락을 고려하지 않은 채 무턱대고 인플레이션 시대에는 화폐가치가 하락하니 뭐라도 사야 한다는 주장은 매우 위험합니다.

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-. 다른 조건이 제 아무리 좋다고 하더라도 금리가 계속 오른다면 자산시장의 활황은 머지않아 불황으로 돌아설 수밖에 없습니다.

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-. 1) 집주인(임대인) 입장에서는 대출부담이 많을수록 전세를, 대출부담이 적을수록 월세를 선호합니다. 2) 세입자(임차인) 입장에서는 보유현금이 많을수록 전세를, 보유현금이 적을수록 월세를 선호하게 됩니다.

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-. 1) 기준금리가 시장의 예상보다도 더 높은 수준으로 상승하거나, 2) 경기침체 등의 영향으로 월세가 하락하거나. 3) 부채가 과도하여 버티기 힘든 집주인이 많아 다수의 물량이 출하될 경우, 고점 대비 40% 이상하락하는 집값 경착륙의 가능성도 무시할 수 없겠습니다.

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-. 일반적으로 기관투자자들이 오피스 등의 부동산을 매입할 때 활용하는 일종의 임대수익률 개념인 cap rate는 4% 수준이니, 아파트 가격이 상당히 고평가 되었다고 볼 수 있습니다.

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-. 아파트 가격 = A+B+C

A: 현재의 사용가치, 전/월세 (채권)

B: 향후 임대수익 상승 기대(주식)

C:소유 프리미엄 및 희소성 가치 부여(금)

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-. 아파트를 사는 것 (to buy)와 사는 것(to live)의 차이를 감안하여 부연하면, 매매가 (to buy) = 전세 (현시점에서 to live) 가치 +a(알파) 인데요, 여기서 a를 분해하면 '소득 증가 및 인프라 개선호재로 인한 집값 상승 기대치'를 B, '집을 소유함에 따른 개인적 만족감, 즉 이사 걱정 없이 내 집을 마음대로 꾸미고 살 수 있는 심리적 안정감'과 '갈수록 형편없어지는 현금을 대체하기 위한 가치 저장 역할'을 C라고 할 수 있습니다.

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-. 서울/강남의 토지라는 한정된 자원에서 주택을 탄력적으로 늘리긴 어렵기 때문에 하방경직성이 뛰어난 것도 사실입니다. 그러니 임대수익률이 크게 떨어지더라도 '가치저장수단'으로 삼고서 유동성 확대(금리인하)로 인해 화폐가치가 하락할 때마다 보유현금을 속히 서울권 아파트로 바꾸려는 투심이 집값 상승 동력이 되었다고도 볼 수 있습니다.

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-. 금리 상승기에는 그동안 희소하지 않다고 여겨온 현금의 희소성이 부각되기 때문에 우량자산에 대한 희소성의 무게도 점차 현금으로 넘어가는 과정을 거치게 되는 것입니다.

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-. 서울 집값의 경우, 상승한 이유를 주로 공급 부족에 포커스를 두고 후행적으로 계속 설명하다 보니 금리, 세금 등 여러 변수를 차치하고도 앞으로 계속 오를 것 같다는 식의 논조가 지배했던 것입니다.

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-. 정부 규제로 뭘 해봐도 소용없다는 논리적 근거는 크게 '풍부한 유동성'과 '공급 부족' 2가지인데요, 현재 인플레이션의 심각성을 논하는 근거와 동일합니다.

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-. 17~22년도에 공급이 이렇게 늘었는데도 가격이 치솟은 데는 금리인하 이외의 요인을 찾기가 어렵습니다. 하지만 대부분은 '주거에 대한 눈높이가 높아졌는데, 새 집이 턱없이 부족하다'며 이를 공급부족과 정부 탓으로 몰아갔습니다.

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-. 서울 주요 지역 아파트의 상승세는 둔화되는데 평소 거래량이 미미하 지방 중소도시로도 수요가 몰리며 집값이 급등할 때/ 우량주들의 상승세가 둔화되는데 잡주들이 급등할때 → 이때가 '유동성 파티 구간'인데, 시간의 문제이지 높은 확률로 폭락이 찾아오곤 했습니다. 회사채로 비유하면 AAA, AA급 회사채 가격이 상승할 때 버블을 논하긴 어렵지만, B급 이하 회사채 가격이 급등하면 불안해집니다.

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-. 글로벌 인플레이션의 심각성을 파악하기 좋은 지표는 '국제유가'입니다. 국제유가가 급등한 주 요인이 무엇이냐에 따라 수요견인 인플레이션과 비용인상 인플레이션으로 구분해 볼 수 있습니다. 1,2차 오일 쇼크는 중동 산유국들의 감산으로 유가가 치솟으며 발생한 비용인상 인플레이션입니다. 20년대 중반은 중국, 인도, 브라질 등 인구대국들 중심의 급속한 경제성장으로 석유 소비량이 확대되며 발생한 수요 견인 인플레이션으로 구분됩니다.

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노무현 정부시절) 중국을 비롯한 신흥국이 글로벌 경제성장을 이끌었으며, 탄탄한 민간소비와 기업투자를 바탕으로 수요견인 인플레이션이 발생한 시기였습니다. 중국의 고성장에 대한 믿음이 자리 잡고 있었습니다.

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chapter 3 유동성

-. 임차인이 2년 거주 후 게약 갱신 청구권을 행사할 수 있도록 한 계약 생신 청구권제, 계약 갱신으로 집주인은 전/월세 금액을 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 한 전/월세 상한제는 '임대차 2 법'으로 불리며 전/월세 폭등의 주범으로 몰리게 됩니다.

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-. 임대차 2 법이 하필이면 금리를 급격히 낮처서 전세가도 크게 오를만한 시점에 이 법을 시행하여 '시장균형가격(낮아진 금리에 적합한 새로운 전세가격) 보다 낮은 가격 (5% 이내로 상승이 제한된 갱신 청구가격)을 상한으로 하는 가격통제 책으로 변질된 것입니다.

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-. 전월세가가 추세적으로 빠르게 하향안정화 된다면 '이렇게 높은 금리와 갭을 감당하면서까지 급하게 집을 살필요가 없다.'는 심리가 팽배해지면서 주택수요를 구조적으로 약화시킬 것이기 때문입니다.

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-. 그런데 자산가격 양극화라는 화두와 더불어 '똘똘한 한채'를 보유하는 게 현명한 투자라는 분위기가 조성되면, 소위 '영끌'로 가능한 최대 가용자금을 집 한 채에 몰아넣는 투자를 선택할 확률이 높아집니다.

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-. 17년 이후 '똘똘한 한채'라는 용어가 만들어지는 데 기여했던 정책이 하나 둘 바뀔 조짐이 보이고 있다.

1) 주택수가 아닌 가액으로 종합부동산세 선정

2) 다주택자에 대한 대출 규제 완화 시사

3) 전용면적 59m2 이하 소형빌라는 주택수 합산에서 배제 검토

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-. LTV 90% 대출을 받는 것 자체가 차주의 유동성이 취약함을 의미하는데, 집값이 10%만 빠져도 부채가 자산보다 커지게 되며 제2금융권 또한 자금회수에 어려움을 겪으면서 부실히 확대될 가능성이 내제 하는 것입니다.

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-. 20~21년에 관련 대출이 크게 증가하였으니, 만기는 23~24년에 몰려있을 것으로 추정됩니다. 향후 부동산 시세 하락과 원리금 상환유예조치 종료가 맞물릴 경우 유동성 리스크를 심화시키는 또 다른 뇌관으로 분석됩니다.

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-. 대부분은 기존 차입금의 만기연장 또는 재대출에 차질이 생겼을 때 이를 갚을 수 있는 유동성이 없어서 부도 (법정관리, 워크아웃 등을 포함하는 광의의 부도)로 이어지는 경우가 흔합니다.

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-. '2x2 매트릭스'로 다뤘듯이 긴축과 공급 증가가 겹치면 하락압력을 피하기 어렵습니다. 글로벌 인플레이션발 금리인산 기조로 인해 시장금리는 빠르게 상승하고 있으니 전세가는 하향압력을 받게 되고, 여기서 입주물량까지 증가하면 증가세는 가속화됩니다.

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-. '아직 분양만 안 했을 뿐 열심히 공사 중인 수많은 재건축 단지들'은 회색코뿔소(지속적인 경고를 통해 예상은 하고 있지만 간과하기 쉬운 위험)가 아닌 블랙스완(예상치 못하면 한번 발생하면 큰 충격을 주게 되는 위험)이 되어 버립니다.

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-. 21년 peak전세가와 23~24년 입주폭탄의 전세가 갭이 얼마 될지는 상상의 영역이지만, 유동성 대비를 하지 않은 임대인은 일격을 당할 것으로 예상됩니다.

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-. 반포/개포/둔촌의 2.5만 세대를 소화하기 위한 잡음과 마찰이 곳곳에서 오랜 기간 이어지다 보면 결국 유동성 문제를 해결하기 위한 비자발적 급매물들이 나오게 되어 집값 하락을 가속화할 수 있습니다.

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-. 21년의 신규 전세가는 과거와는 판이하게 다른 수준으로 '레벨 업' 되었고, "신규 전세가가 뉴노멀이다!"라고 외치는 의견도 존중합니다. 다만 필자의 분석 관점에서는, 초저금리(0.5%), '임대차 3 법' 시행초기, 반포주공 멸실이주 3가지가 한꺼번에 겹치면서 급등한 (overshooting) 가격이라고 판단됩니다.

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-. 부동산은 대표적인 시크리컬 산업(업황의 상승기와 하락기가 명확한 산업)

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1) 20~21년 분양물량은 23~24년 입주물량이 됩니다.

2) 서울의 분양물량은 21년 들어 크게 감소했습니다. 이는 분양가상한제 (20년 7월 시행)로 인해 착공부터 하고 분양을 뒤로 미룬 물량이 많아진 탓입니다. 즉, 21년 분양물량이 적은 탓에 향후 입주절벽이라는 보도가 많았을나 이는 잘못된 해석입니다.

3) 경기도의 분양물량은 예년 수준이나 인천은 최근 3년 분양물량이 매우 많은 편입니다.

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-. PxQ관점에서 18년의 6.4만 호보다 21년 13.6만 호의 공급부담은 가격도 2배 공급도 2배로 거의 4배에 가깝다고 불 수 있습니다.20~21년 고분양가에 분양했던 물량들이 23~24년에 순차적으로 입주할 예정이니 그만큼 수분양자들이 지출해야 할 잔금부담이 몰려있고, 입주 물량 증가로 인한 전세가 하락 부담도 겹치게 됩니다.

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-. 이 모든 사연은 집값이 계속 오른다면 발생하지 않는 일들입니다. 입주시점에 집값이 분양가보다 오른 경우, 지역주민으로 기존 주택을 매각한 자금으로 충분히 입주할 수 있습니다

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-. 서브 프라임 모기지 사태를 간단히 상기해 보면, '주택담보대출을 기초자산으로 하는 파생상품에 전통금융기관의 익스포저가 지나치게 높아진 상태에서', '주택 가격하락으로 원리금 회사가 불가능해지자, 리만 브라더스 등 대형 금융기관이 파산하면서 초대형 금융위기로 번졌던 것입니다.

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-. 가계 부채 증가 → 부동산 거품 붕괴 → 은행의 부실 확대 → 정부의 공적자금 투입 → 정부부채 급증 → 국가신용등급 하락, 국채금리 급등으로 자력갱생 불가 → EU 또는 IMF에 구제금융 신청

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-. 신용 등급이 우량한 업체일수록 더 낮은 금리로 더 많은 금액을 더 오랜 기간 차입할 수 있습니다. 모두가 이를 당연한 것으로 받아들이고 있기에 비우량 기업에게 더 유리한 조건의 대출을 할 경우 정경유착, 부패 등에 연루되었다는 의심을 받을 것입니다,

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-. 한국과 중국의 집값은 A(주거가치, 채권) + B(성장에 대한 기대, 주식) + C(가치저장 수단, 금)인 반면, 일본의 경우 90년대부터 고령화, 저출산, 저성장과 더불어 부동산 침체가 장기화되다 보니 집값은 단순하게 A(주거가치)로 수렴한 것입니다.

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chapter 4 타이밍

-. 가격이 가치보다 높아지면(즉, 소비자 잉여가 0보다 낮아지면) 소비자는 구매를 안 할 것이고, 수요의 감소로 인해 가격은 낮아집니다.

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소비자 잉여 = 가치 - 가격

생산자 잉여 = 가격 - 원가

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-. 현 수준(21년도)의 주택가격은 건설사들이 역대급 이익창출을 견인하고 있고, 이렇게 수익성이 좋은 상황에서 건설사들이 집을 짓지 않아서 공급이 줄어들 것을 걱정하는 것은 기우에 불과합니다. 전 세계 어디서나 건설업은 시크리컬 산업 (경기민감 업종)으로 흥망성쇠가 뚜렷합니다. 워크 아웃을 신청하지 않은 건설사는 대림산업이 유일합니다. 이는 건설업이 high risk 사업인 이유는 주택가격의 변동성이 높기 때문입니다.

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-. 또한 민간의 공급물량이 공공의 3~5배에 달하는 점을 감안하면 아파트 공급은 민간 부분에 의해서 움직이고 있고, 사업을 수행하는 건설사와 자금을 지원하는 금융회사의 인센티브에 따라 공급물량의 대세가 좌우된다고 할 수 있습니다. 10~13년에 그랬듯 아파트 분양물량도 지속적으로 감소하게 되고, 공급자의 시각에서 집값 바닥을 논할 수 있게 됩니다.

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-. HDC현대산업개발은 국내 주택시장의 향방을 가늠할 수도 있다.

1) 사업구조가 국내 사업주택사업에 특화되었다.

2) 서울/수도권 사업지 비중이 높다.

3) 일반 분양사업뿐 아니라 재개발/재건축 사업 수주도 활발하여 레퍼런스로서의 장점을 두로 갖추었습니다.

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-. HDC 산업개발이 적자를 기록했다? 적자를 기록한 시점의 3~4년 전부터 주택경기 침체가 지속되어 더는 집값 회복에 대한 희망이 없을 정도로 악화되었을 때, 한꺼번에 부실을 반영한다고 해석할 수 있습니다.

1) 미분양물량이 장기간 팔리지 않아 결국 할인 분양으로 손실처리를 해야 하는 경우

2) 잔행 및 예정 주택사업장의 사업성이 악화되어 원가율을 조정해야 하는 경우, 둘 다 주택가격 하락이 장기화될 때 발생합니다. "HDC현대산업개발이 적자를 기록할 때가 서울/수도권 주택시장의 바닥이다."

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-. 장기 침체의 여파로 시공능력평가기준 최상위 건설사들의 수익성이 훼손되면, 업계 구조조정, 향후 공급 축소 등의 키워드와 맞물려 개인은 오히려 집을 매수하기 좋은 타이밍이라는 다소착잡한 코멘트로 마무리합니다.

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-. 공공분양은 애당초 토지원가 및 시공비용 부담도 비교적 적은 데다 저렴한 주택공급이라는 공공성을 추구하다 보니 마진을 최소화하여 민간분양보다 훨씬 낮은 가격에 공급할 수 있습니다. 민간업체에서는 공급이 불가한 가격대라고 볼 수 있습니다. 그런 가격에도 미분양이 발생했다는 것은 수요자의 외면이 극에 달한 상황으로 볼 수 있습니다.

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-. 시세보다 훨씬 저렴한 공공분양이 미분양이 날 정도라면 수요자의 외면이 극에 달한 시기로 감을 잡고서 무주택자라면 '추세 역행적 투자자'의 관점에서 매수를 고려해 볼 만한 시기라고 판단됩니다.

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-. 채권시장에 유동성이 풍부해지면 AA급 회사채가 먼저 오르고, 점차 낮은 등급으로 수요가 옮겨가며 A급 회사채도 비싸지게 됩니다.

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-. 재건축은 주식시작의 IPO와 유사한 면이 있습니다. 상장 전 주주들이 최대한 주가가 높을 때 IPO를 통해서 자금 조달 및 수익실현을 하려 하듯이, 재건축 조합원들도 최대한 집값이 높은 레벨일 때 추진함으로써 수익극대화를 도모하는 것이지요​​.

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-. 오랜 침체 후 강남 아파트들이 상승세를 보이면 여타 지역으로 확산될 가능성이 있고, 강남의 굴착 아파트들이 적극적으로 재건축을 추진하면 조만간 꺾일 가능성을 예상해 보는 것입니다.

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-. 상승과 하락에 대한 전망이 팽팽히 맞설 때보다는 하락이 장기간 지속된 나머지 대다수의 전문가가 추세에 굴복하여 회의적인 전망 일색일 때를 저점/바닥이라고 판단해 볼 수 있습니다.

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-. 부동산은 쉽게 팔기 어려운, 유동성이 낮은 자산입니다. 통상 유동성이 떨어진 느 자산은 시세보다 낮게 평가되지만 역설적으로 가치를 유지하는데 무시 못할 장점으로도 작동합니다.

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"한국의 통화정책은 정부로부터 독립했지만, 미 연준의 통화정책으로부터는 완전히 독립하지 못했다" -이창용 한은 총재

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-. 수입물가 상승과 자본 유출에 대한 우려는 국내 금리 인상부담으로 이어져 가계부채와 부동산 금융에 얽힌 리스크를 증폭시킵니다. 이처럼 환율이 국내 경제 붕괴의 도화선이자 거대한 위기의 시그널이 될지도 모른다는 점에서, 환율의 펀더멘털 이슈를 살펴보고 우리나라 부동산 시장에 시사하는 바를 짚어보겠습니다.

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-. 화폐가치를 지탱하는 요소는

1) 매년 USD를 얼마나 잘 벌어들이는가 (무역수지) / 영업현금창출능력

2) USD를 얼마나 갖고 있는가 (외환보유고) / 현금성 자산

국가 입장에서 보면 부국강병을 위하 'USD벌이 능력'에 집착할 수밖에 없는 것입니다.

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-. 원자재 → 제조/판매업 → 소비자

원자재: 이머징 국가

제조/판매업: 한/중/일 을 비롯한 선진국 포진

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-. 부동산 가격이 회복/상승하려면 경기가 좋아지거나 금리가 낮아지거나 둘 중 하나라도 충족해야 합니다. 집값이 견조할 경우 집을 팔아서 부채를 상환할 수 있지만, 집값의 하락폭이 커질수록 '부채를 감당하지 못하는' '한계차주'가 급증하게 됩니다.

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-. 미국과 금리 차를 좁히는 적극적인 금리인상을 통해 환율을 방어할지, 가계부채 리스크를 염려하여 금리인상을 늦추고 환율 상승을 용인해야 할지 딜레마에 처해 있습니다.

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#배문성 #부동산 #금리 #집값