아파트 투자는 사이클이다 (이현철)

느릿거북이 2023. 10. 17. 07:16

작년(21년도) 까지만 해도, 주변 사람들 몇몇이 영끌해서 집 샀다.. 갭투자 했다.. 등등 이야기가 들려오고 이야기를 하다 보면 온통 아파트 이야기 밖에 없었다. 또한 뉴스에는 연일 부동산 불패신화 등 뉴스기사가 아침마다 나왔었다. 작년 21년 입사한 나로서는 나도 여기저기 해서 한번 갭투자 해봐야 하나 생각했다. 하지만, 부동산 구매라는 게 쉽지 않다. 그래서 생각만 했을 뿐이다. 그러던 도중 최근, 매크로 환경이 급변하고 투자 매수 심리가 없어지고 부동산 하락 뉴스기사만 나올 뿐이다. 그리고 주변에도 아파트에 대해 이야기하는 사람들도 현저히 없어졌다..

"모두가 부동산을 얘기하고 있다면 이제 곧 끝이 다가온다는 신호이기 때문입니다. 자연의 동물들은 태풍의 전조를 데이터가 아닌 본능으로 느끼고 자리를 피합니다."

아래 링크에 있는 김작가 TV의 유튜브를 보다가, 21년도 모두가 아파트 투자를 하라 할때, 이현철 소장은 매도할 타이밍이라는 영상을 보았다. 그리고 부동산, 아파트에 대해 조금 더 알아보자 해서 '아파트 투자는 사이클이다' 책을 구매했다.

이현철 소장의 말을 맹목적으로 믿는게 아니라, 이런 의견도 있고 저런 의견도 있다는 생각을 머리에 심어 두고 읽었다.

한쪽 의견에 빠지다 보면, 기준을 잃게 되고 시간이 지나도 자신만의 기준 및 관점을 잃기 때문이다.

"이론 물리학자인 마크 뷰캐넌은 인간 사회를 펭귄 사회와 비유합니다. 펭귄 무리는 어느 한마리가 먼저 바다에 뛰어들기만을 기다린다고 합니다. 바닷속에 범고래 등 무시무시한 천적이 있을지도 모르니까, 누군가 먼저 나서길 바라는 거죠."

https://www.youtube.com/watch?v=QrEvPZZoZMY&t=29s

-.절대 시장을 이기려고 하지 마시길 바랍니다. 우상향 믿다가 지옥이 펼쳐집니다.

-.최근 몇 년간의 상승기에 소형은 초과 공급 되었고, 다가오는 하락장에서는 소형이 아닌 대형 아파트가 주목받을 것입니다. 소형과 대형은 상승과 하락의 사이클에 따라 전환하게 되어 있습니다.

-.22년 말 지금은 돈을 모을 때입니다. 부동산 사이클에 따라 하락장에서 상승장으로 전환하는 시기에 거침없이 투자할 수 있도록 한 푼이라도 더 시드머니를 모아야 할 때입니다.

-. 물론 입지는 중요합니다. 하지만 거의 대부분의 투자자는 입지보다 더 중요한 게 있다는 걸 간과하고 있습니다. 바로 시장 상황입니다.

-. 반면 폭등장에 영끌로 집을 매수한 분들은 실거주라 해도 하락장을 맞닥뜨리면 3중고에 빠지게 됩니다. 첫째, 집값이 하락하면 자본이 줄어듭니다. 둘째, 원금과 이자 상환에 대한 부담이 커집니다. 셋째, 가용 생활비가 줄어듭니다.

-. 부동산은 주식과 달리 하락장에 접어들면 마치 전 종목에 파란 불이 들어오듯 모두가 하락하게 되어있습니다. 지역별로 아파트사이클이 달라서 시간차만 있을 뿐, 부동산 하락장에서는 주식처럼 하락장에서도 상한가를 기록하거나 테마주가 뜨는 경우가 전혀 없습니다.

-. 집값이 상승하던 시계에는 조망권, 일조권 같은 무형의 전망에도 프리미엄이 붙고 가치가 매겨지지만, 하락할 때는 실제로 손에 잡히는 실질적인 것의 가격만 남습니다.

-. 주식의 사이클 보다 부동산의 사이클이 더 명징하기 때문입니다. 저도 주식투자를 오랫동안 해봤지만, 주식으로는 좋은 성과를 거두지 못했습니다.

-. 포모(FOMO, Fear Of Missing Out) 증후군은 자신만이 세상의 흐름을 놓치고 뒤처질 것 만 같은 고립감, 불안감을 뜻하죠. 사회에 포모 증후군이 번진 건 갈등의 에너지가 그만큼 우리 사회 전반을 지배했기 때문에 벌어진 결과입니다.

-. 정부는 선제 대응보다는 소 잃은 후 외양간을 고치는 행위를 할 수밖에 없습니다.

-. 맹자에서 말하듯 출중한 지혜도 없었고, 좋은 농기구도 없었지만 적절한 농사철에 밭을 일궈 좋은 결실을 맺은 셈입니다.

-. 하락장에서 발등에 불이 떨어지는 사람은 전세 세입자나 자신의 수준에 맞춰 실거주하는 사람이 아니라 현금이 필요한 갭투자자와 영끌한 1 주택자입니다.

-. 투자는 봄을 기다리며 겨울에 씨를 뿌리는 것입니다. 남들이 몸을 웅크리는 추운 겨울에 미래를 위해 씨를 뿌리는 것이 투자입니다.

-. 제가 부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는 건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든 시장 예측의 지표로 삼을 수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기 때문입니다. 이 네 요소를 평소 주의 깊게 살피면 상승장이 시작될지, 하락장이 시작될지 누구나 판단할 수 있습니다.

-. 호가와 실거래가의 갭이 커질 때, 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조입니다.

-. 하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다. 하락장이 계속되면 집값이 바닥을 뚫고 지하실까지 내려가니깐 아무도 집을 사려 하지 않죠.

-. 내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋습니다.

-. 분명히 말씀드리지만 하락장에서 아파트를 파는 건 상승장에서 분양가 상한제가 적용된 로또 청약에 당첨되는 것만큼 어렵습니다.

-. 결국 중요한 것은 사건이 아니라 시장입니다. 시장이 하락장이냐 상승장이냐에 따라 특정 사건은 전혀 다르게 해석되고 전혀 영향을 끼치지 못하는 경우가 발생합니다.

-. 대세 상승장에서 소형 아파트는 투기의 욕망에 맞물려 엄청난 폭등을 했습니다. 폭등한 집은 결국 폭락할 수밖에 없습니다. 많이 오른 만큼 조정을 거쳐 많이 떨어질 수밖에 없는 것이죠.

-. 그러다가 경제 위기 여파로 대형 분양률이 떨어져 소형으로 전환했듯이, 이제는 반대로 소형에서 대형으로 전환하는 사이클이 도래했다고 불 수 있습니다.

-. 하락장이 끝날 것으로 예상되는 시기에는 눈을 감고 사도 오른다고 말이지요. 다른 게 더 무엇이 필요할까요? 지난한 하락장의 시기에 묵묵히 인내하며 현금을 모으다가, 상승 초입에 '우리도 언젠가 돈 많이 별 먼 저런 아파트에서 살 수 있겠지?' 란느 집을 찾아가 매수 문의하면 됩니다. 그때는 취득세도 바닥 수준일 것이고, 정부에서는 집을 사라고 나팔을 불고 있을 테니까요.

-. 갭이 작다는 건 애초에 좋은 물건은 아니라는 이야기입니다. 전세보증금이나 매매가나 별 차이가 없는데도 세입자가 돈을 조금 더 주고 그 집을 사지 않는 건 결국 언젠간 나갈 집이라는 소리입니다.

-. 입지가 좋고 갭이 큰 아파트는 상승장의 끝까지 계속 오를 수 있지만, 소액으로 갭투자를 한 집은 상승장의 마지막까지 파티를 즐길 수 없습니다.

-. 선후 관계를 명확히 해야 하죠. 규제는 해열제와 같습니다. 해열제를 먹여서 열이 나는 게 아니라 열이 나기 때문에 해열제를 먹이는 것입니다. 그런데 해열제를 먹인다고 해서 바로 열이 떨어지지 않죠.

-. 완공하여 미분양이 발생하면 어떤 노력으로도 하락의 방향을 돌리기에는 늦었다고 봐야 합니다.

-. 움직임이 없는 상황 또한 시장의 일부이자 조정장의 특징입니다. 시장은 틀린 적이 없습니다. 변화하는 시장을 받아들일 수 없다면 시장이 아닌 내가 틀린 거라고 생각하는 게 맞습니다.

-. 골드러시가 한창일 때 사람들은 금을 캐기 위해 몰려들었습니다. 금맥을 찾기만 하면 일확천금에 인생이 바뀔 수 있죠. 하지만 돈을 버는 건 금광의 인부들이 아니라, 인부에게 곡괭이를 파는 사람들이었 다는 점을 잊어버리면 안 됩니다.

-. 부동산 가격 변화의 4요소는 심리, 전세가, 분양, 정책입니다.투자는 인간의 합리성을 신봉하는 전통경제학이 아닌 행동경제학에 지배되기 때문입니다.

-. 우음수성유 (牛飮水成乳), 사음수성독 (蛇飮水成毒) : 소가 물을 먹으면 우유가 되고, 뱀이 물을 먹으면 독이 된다

-. 가격 변화의 첫 번째 요소인 심리가 물성으로 드러나는 건 거래량입니다. 저는 서울과 수도권 기준으로 의견을 전하기에 서울, 수도관 아파트 월별 매매량을 디폴트값으로 늘 바탕에 두고 체크합니다.

-. 시장은 금리를 이깁니다. 상승장에서의 금리 인상은 힘을 낼 수 없지만 하락장에서의 금리 인산은 울고 있는데 뺨까지 때리는 격이죠.

-. 하락장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기라고 말씀드렸는데, 반대로 상승장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기입니다.

-. 9.13 대책 이후의 거래량 급감 이면에는 이처럼 누구 하나 먼저 나서서 징검다리가 되자 않으려 하는 모습, 호가로 시장의 간을 보는 모습들이 읽혔습니다. 그래서 폭등의 시그널을 읽을 수 있었죠.

-. 거래량과 가격은 비례하지 않습니다. 상승 중반에는 거래량이 폭발적으로 늘어납니다만, 폭등할 때는 오히려 거래량이 줄어듭니다. 이는 상승에서 폭등을 앞둔 조정입니다.

-. 대립의 균형에 균열을 가져오는 건 바로 미분양입니다. 미분양이 점진적으로 늘어나고 있다는 추세가 중요하죠. 당장의 숫자가 아니라 흐름의 변화, 추세를 읽어야 합니다.

-. 미분양이 발생하면 시장의 주도권은 집을 가진 사람이 아닌 사려는 자, 매수자 우위 시장으로 완전히 전환됩니다. 결국 미분양을 지나 입주 미분양의 발생은 하락의 가장 강력한 시그널이자 게임 체인저이고, 상승의 추세를 읽을 때도 미분양 물량이 소진되는 추세를 보며 가늠해야 합니다.

-. 제가 글로벌 경제나 주변국에 대한 언급 없이 심리, 전세가, 분양, 정책으로 움직이는 아파트사이클을 거듭 강조한느 건 우리를 둘러싼 요소와 글로벌 상황이 2차 요인이기 때문입니다.

-. 상승장에서는 집을 안사면 평생 벼락거지로 살 것 같았다면, 하락장에서는 집을 사는 순간 바닥을 뚫고 지하실까지 집값이 떨어져 벼락거지가 될 것만 같습니다.

-. 상승장에는 집값이 미친 듯 올라 매매가와 전세가의 갭이 큽니다. 하지만 하락장에는 그 갭이 점점 줄어듭니다. 어느새 매매가와 전세가가 딱 달라붙게 되죠.

-. 상승에서 하락으로 넘어갈 때의 좁아지는 갭은 매매가와 전세가까지 떨어져서 붙는 갭입니다. 반대로 하락장에서 상승으로 추세가 변할 때의 갭은 이미 떨어질 때로 떨어진 매매가 근처까지 전세가가 올라가며 좁혀지는 갭입니다.

-. 하락에서 상승으로 전환을 앞둔 시점에는 전세가가 먼저 오르면서 집값을 밀어 올립니다. 이때야말로 갭투자의 최적의 타이밍입니다.